Vente immobilière : les différents cas d’exonération de plus-value

Dans le cadre d’une vente immobilière l’impôt sur les plus-values réalisées peut coûter cher : découvrez dans quelles conditions y échapper avec les diverses possibilités d’exonération.
Mercredi 15 janvier 2020
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Si vous avez l’intention de réaliser un achat de maison à Nantes ou de vendre un bien immobilier dans l'ouest de la France, vous devez certainement vous poser des questions sur la taxation des plus-values immédiates ou ultérieures. 
 
Elles concernent de nombreux biens et les montants sont rarement négligeables. Néanmoins, il existe plusieurs cas où les plus-values sont exonérées de taxes : vous en trouverez ci-dessous la liste et les conditions.
 

Pas de taxation de plus-value immobilière pour la vente de la résidence principale

C’est l’exonération la plus courante car elle concerne la grande majorité des ventes de bien immobilier. À partir du moment où un bien constitue la résidence principale du vendeur, il est exonéré d'impôts sur les plus values.
 
Ceci est valable pour tout type de bien comme une maison, un appartement, un chalet ou un bungalow et cela concerne également les dépendances situées sur la même propriété.
 
Dans le cas d’une vente après un déménagement, l'administration fiscale continue à considérer que c’était la résidence principale et à exonérer le bien de taxation sur les plus-values, dans la mesure où la vente se fait dans un délai raisonnable : normalement une année, mais cela peut être modifié à l’appréciation du service des impôts.
 
Dans le cas de la vente de la résidence principale, l'exonération se fait de manière totale (sans limitation de montant) et sans conditions particulières.
 

Pas d’impôt sur les plus-values immobilières pour un bien détenu plus de 22 ans

Lorsqu’on possède un bien immobilier, un abattement sur la plus-value imposable s’applique au fil des années. Cet abattement progressif aboutit à une exonération totale au bout de 22 ans de propriété.
 
Pour calculer ce délai, il faut tenir compte de la date de l'acte de vente définitif (si le bien a été acheté), celle de la donation ou du décès dans le cas des successions, ou de la date du début des travaux dans le cas d’une construction.
 

Aucune taxation de plus-value immobilière pour la vente de l’ancienne résidence de retraités ou d’invalides

Dans le cas de personnes âgées qui ont quitté leur résidence pour vivre dans une maison de retraite ou une résidence pour personnes invalides ou handicapées, il n’est pas rare que la résidence principale reste vide un certain temps.
 
Ces personnes bénéficient de l’exonération de taxes sur les plus-values immobilières pour la vente de leur résidence principale sous un délai de 1 an comme vu plus haut.
 
Mais ce délai est porté à deux ans sous deux conditions :
  • Le logement doit avoir été inoccupé depuis le départ des personnes (pas de location à des tierces personnes)
  • Le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la vente doit être inférieur à 10 815 € pour la première part du quotient familial majorée de 2 888 € pour chaque demi-part supplémentaire et le foyer fiscal ne doit pas être soumis à l'IFI.
 

Pas de plus-value immobilière imposée pour les biens de faible valeur

Dans le cas d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 €, les plus-values ne sont pas taxées. Ce seuil de 15 000 € s’entend par quote-part fiscale, donc dans le cas d’un couple qui vend un bien, cela signifie une exonération pour toutes les ventes en dessous de 30 000 €.
 

Le cas de la vente d'une résidence secondaire si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale

Un cas d'exonération d'impôt sur la plus-value s’applique de manière exceptionnelle aux résidences secondaires (quel qu’en soit l’usage). Pour être bénéficiaire de cette exonération, trois conditions sont nécessaires : 
 
  • Le vendeur ne peut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années avant la vente.
  • Le fruit de la vente doit être utilisé pour acquérir sa résidence principale dans un délai de 2 ans.
  • Cette vente doit être la première vente de résidence secondaire réalisée depuis le 1er février 2012.
 
Enfin, il existe un dernier cas d’exonération qui s’applique aux expropriations. 
Si celles -ci proviennent d’une déclaration d'utilité publique et que l’indemnité d'expropriation est utilisée pour acquérir un nouveau bien, alors les plus-values ne sont pas taxées.
 
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