Quelles sont les étapes d’une promotion immobilière ?
Le promoteur immobilier monte des opérations immobilières de A à Z. Il prend en charge :
- La recherche de foncier (terrain constructible),
- La réalisation d’une étude de faisabilité,
- La vérification des règles d’urbanisme,
- La détermination de toutes les contraintes techniques,
- Le bouclage du dossier financier,
- La commercialisation des biens (VEFA),
- La construction du bâti.
La recherche du foncier
Le foncier et sa recherche sont essentiels car pour construire il faut un terrain sur lequel le promoteur peut développer le type de projet immobilier visé (maisons individuelles, immeubles d’habitation, de bureaux, commerciaux, etc.).
Le promoteur mettra à profit son réseau, ses connaissances en matière d’urbanisme et ses qualités de négociateur pour trouver et obtenir le meilleur prix du terrain susceptible d’accueillir son projet immobilier.
Cette recherche est accompagnée d’une étude de marché permettant de conforter le choix du terrain :
- Emplacement ;
- Urbanisme ;
- Accès ;
- Voisinage ;
- Demande (charme et notoriété).
L’étude de marché a pour objectif de confirmer les informations recueillies au cours de la prospection foncière et d’évaluer la demande.
Les études techniques et le dépôt de permis de construire
Après avoir signé une promesse de vente, généralement avec une condition suspensive d’obtention du permis de construire, le promoteur immobilier commence la conception du programme immobilier. Il réfléchit aux aspects techniques en collaboration avec un architecte, un bureau d’études et un géomètre.
À cette étape sont définis le nombre et la typologie des logements à construire de façon à optimiser :
- D’une part, la superficie du terrain dans le respect des règles d’urbanisme de la commune où il se situe (PLU),
- D’autre part, le prix de vente en corrélation avec la demande.
L’architecte établit les plans de l’immeuble et des logements et rédige la demande de permis de construire. Le bureau d’études valide de son côté les aspects techniques du projet suivant les plans de l’architecte et établit une estimation des coûts de la construction.
Le promoteur immobilier doit faire connaître ses intentions à la mairie en amont du dépôt de permis et travailler en étroite collaboration avec les services de l’urbanisme pour assurer la réussite de son projet.
Le financement et la phase de commercialisation
La commercialisation sur plan est une étape cruciale car c’est en fonction de sa réussite que les banques financeront la construction de l’immeuble. En effet, généralement le promoteur finance le foncier et les études sur ses fonds propres mais fait appel aux banques pour la construction.
Le promoteur peut effectuer la commercialisation lui-même ou la confier à des sociétés spécialisées.
La phase de construction
Après avoir commercialisé une partie des lots et obtenu le financement de la banque, la construction du projet immobilier peut débuter. Le promoteur immobilier est le maître d’ouvrage et gère le chantier généralement en collaboration avec l’architecte ou le bureau d’études (maîtres d’ouvrage délégués).
Le promoteur doit se couvrir contre tous les risques inhérents à la construction en souscrivant des assurances obligatoires (décennale, biennale, achèvement). En cas de retard de livraison, il peut faire l’objet de pénalités.
La livraison des logements
Le ou les propriétaires visitent les lieux avec le promoteur ou son représentant et établissent un « procès-verbal de livraison ». Le cas échéant, l’acquéreur note les défauts apparents, voire émet des réserves. Dans ce dernier cas, le promoteur dispose de 30 jours pour les lever sous peine de pénalités.
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